親から相続した不動産。 「使う予定がない」「管理できない」「売るにも不安が多い」そうしたお悩みを抱える方は、福島市内でも年々増加しています。

相続不動産を手放すという判断は、感情的にも経済的にも簡単ではありません。
しかし、今のライフスタイルや資産状況を考えたとき、売却が最善の選択肢となるケースも少なくありません。

この記事では、相続した不動産を売却する際に知っておきたいメリット・デメリットや、失敗しないための重要ポイントをわかりやすく解説します。

 

相続した不動産を売却する理由とは？

不動産を相続すると「所有者」としての責任が発生します。固定資産税、建物の老朽化、空き家管理の義務などがのしかかり、負担に感じる方も多いのが実情です。

特に次のような理由から、売却を検討するケースが増えています。

• 老朽化して使い道がない
• 遠方に住んでいて管理が難しい
• 子ども世代が家を必要としていない
• 相続人間で平等に分けたい（換金したい）
• 空き家のまま放置しておくリスクを回避したい

さらに、2024年4月から「相続登記の義務化」が始まりました。不動産の名義変更を怠ったままにすると、罰則（過料）の対象となるため、早めの対処が必要です。

 

相続した不動産を売却するメリット

 維持費が不要に

不動産を所有しているだけで、毎年固定資産税や都市計画税、修繕費や草刈りといった管理費がかかります。売却によって、こうした維持管理コストから解放されるのは大きなメリットです。

バランスのよい遺産分割が可能になる

物件を売却して現金化すれば、相続人間で平等に分割しやすくなります。
不動産を誰が引き継ぐかで揉めるリスクも軽減できます。

税金を軽減できる2つの特例が使える可能性がある

 ①「土地」売却の場合、「相続財産に係る譲渡所得の取得費加算」特例

相続により取得した「土地」の売却益についての「相続財産に係る譲渡所得の取得費加算」特例で、相続税が課税された場合、相続した不動産を3年10ヶ月以内に売却するなど一定の要件を満たした場合、その相続税の一部を売却時の費用として計算に含めることができ、結果的に売却時の税金（譲渡所得税）を抑えられる可能性があります。

【取得費加算の特例を受ける要件】
・相続や遺贈により財産を取得した者であること。
・その財産を取得した人に相続税が課税されていること。
・その財産を、相続開始のあった日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後３年を経過する日までに譲渡していること。

②「土地建物」売却の場合、「被相続人の居住用財産の3,000万円特別控除」

「土地建物」の売却における特例についてです。相続した不動産が被相続人の居住用財産である場合、3,000万円の特別控除を受けることができます。「空き家特例」とも呼ばれ、大きな税負担軽減が期待できます。

詳しい要件や適用条件については、お客様の状況に合わせてご説明させていただきます。どうぞお気軽にご相談ください。

 

相続した不動産を売却するデメリット

収益が得られなくなる

不動産を売却すると、将来的に家賃収入などの利益を得られなくなります。売却検討の際は、その不動産が今後収益を生む見込みがあるかどうかを十分に見極めた上で、慎重に判断しましょう。

譲渡所得税が課税されることがある

非常に簡単に言えば、不動産を売却した際に「売却金額」から「取得時の価格」や「売却にかかった諸費用」などを差し引いて利益が出ていれば、その利益に対して譲渡所得税がかかります（詳しくは下記の計算式によります）。

【譲渡所得 ＝ 売却価格 － 購入費用（取得費）＋ 売却時の諸経費 － 特別控除額】

この譲渡所得に、一定の税率を掛けた金額が実際に納める税額となります。ただし、相続によって取得した不動産を売却する場合には、一定の条件を満たすことで税負担を軽くできる特例制度があります。

この特例を活用すれば、譲渡所得の金額が大きく減り、結果として支払う税額を抑えることが可能です。

 所有権を失ってしまう

売却によって、将来的にその不動産を自分や家族が使う選択肢はなくなります。
売却するかどうかは相続人の皆様でよく話し合ってご決断ください。

 

相続した不動産の売却前に知っておきたいポイント

① 売り出し方を検討する【最重要】

まず最初に考えるべきは、「この物件をどんな形で売るか？」という戦略です。老朽化した建物をそのまま売りに出しても、買い手が見つかりにくいことがあります。
一方で、建物を解体して更地にして売ることで、土地としての魅力が高まり、早期売却につながるケースもあります。

ただし、解体には数十万円〜100万円単位の費用がかかるため、売却予定価格と解体費用を比較した上で、どちらが得かを見極めましょう。

✔ 更地にすることで価値が上がるエリアか？
✔ 現況販売の方が需要があるか？
✔ 解体費用に見合う売却益が見込めるか？

これらは、地域に詳しい不動産会社との相談が不可欠です。

② 相続登記は済んでいるか？

売却の前提として、名義を自分のものにする「相続登記」が完了していなければなりません。2024年4月からは登記が義務化され、3年以内に手続きをしないと**過料（罰金）**が科される可能性もあります。

③ 市場価格と評価額をチェック

よく「固定資産税評価額＝売れる価格」と誤解される方がいますが、これは大きな間違いです。市場価格は立地・状態・需要によって大きく変動します。
信頼できる不動産会社に査定を依頼し、実勢価格に基づいた売却計画を立てることが重要です。

④ 共有名義の場合は全員の同意が必要

相続人が複数いて共有名義になっている場合、1人でも反対すると売却が進められません。
売却のためには、全員の合意が必要です。
トラブルを避けるためには、専門家を交えた話し合いを早期に行うことが望ましいです。

 

相続不動産の売却は「信頼できる相談相手」と進めましょう

相続不動産の売却は、法律・税金・感情・家族関係…さまざまな要素が絡み合う、とてもデリケートなプロセスです。
だからこそ、パートナーには「不動産の専門家」であると同時に、「相談しやすい相手」であることが求められます。

 

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