先日、このようなご相談がありました。

「高齢の父親が一人暮らし、施設にはいるかどうか悩んでいる」

「その住んでいる実家は生前に売却すべきか、相続後がいいか・・・」

不動産の売却を考えるとき、「生前に売るべきか、相続後に売るべきか？」と悩まれる方は多いのではないでしょうか。不動産売却を考えている方々にとって、どちらのタイミングで売るかは大切な選択です。

この記事では、福島市での不動産売却を考えている方々に向けて、どちらを選ぶべきか、メリット・デメリットをわかりやすくお伝えします。

ご自身の状況に照らし合わせて是非ご参考にしてください。

 

✅ 【生前】に不動産を売却するメリット

1.維持費の節約や老後資金に充当できる
固定資産税や空き家になった場合の管理などの維持費の負担がなくなります。また老後資金が不足している場合、老人ホーム入居金や介護資金等に充てられるため将来の資金計画が見える化でき安心です。

 

2.遺産分割がスムーズになる
法定相続人が複数いる場合、土地や建物を物理的に分割して相続するのは非常に難しいことです。そのため、不動産そのものを現金化することで、相続人の間で公平に分配しやすくなります。また、相続人が遠方に住んでいる場合など、手続きの手間を軽減できることもメリットになります。

 

3.マイホームを売却した時の特例（3000万円の特別控除）が受けられる場合も
生前に自宅を売却した場合、条件を満たすことで3,000万円の特別控除が受けられる場合があります。不動産を売却し利益が出た場合、譲渡所得税がかかりますが自宅として住んでいた物件なら譲渡所得から3,000万円が控除され税額を抑えることができます。この特例は生前に親が売却する必要があります。

⚠️ 【生前】に不動産を売却するデメリット

1.譲渡所得税が重くなる
不動産を売却すると、売却益に対して譲渡所得税が課税されます。現金のほうが不動産よりも相続税の評価額が高くなるため、税負担が重くなることがあります。

 

2.新居の確保が必要
居住用不動産を売却した場合、その後の住まいが必要になります。そのため、新たな住居を確保するための手間や費用の計画が必要となります。

✅ 【相続後】に不動産を売却するメリット

1.現金で相続するより税金を抑えられる
相続後であれば、譲渡所得税の軽減が期待できます。現金であればその額がそのまま課税評価額になります。一方で土地は路線価（地価公示の80％）、建物は固定資産税評価額（70％）が基準になるため相続税評価額を低く抑えることができます。

 

2.空き家の特例が適用される場合がある
相続した空き家を売却する際、一定の条件に当てはまると「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」が適用され、譲渡所得の金額から最高3,000万円までの控除を受けられます。

 

3.｢相続税の取得費加算の特例｣の制度が使える
相続により引き継いだものを、亡くなった日から3年10ヶ月以内に売却した場合に使える所得税の特例です。支払った相続税の中でその不動産にかかる相続税を「取得費」として譲渡所得税額から引くことができます。結果譲渡所得税の節税になります。※あくまで相続税を負担した人しか使えない特例です

⚠️ 【相続後】に不動産を売却するデメリット

1.相続税の支払いが必要
相続後には、相続税の支払いが発生します。現金で支払う必要があるため、資金面での準備が不可欠です。さらに、相続税の支払い期限までに売却を間に合わせようと焦ると、相場よりも低い価格で売却せざるを得ない場合もあります。

 

2.遺産分割協議が煩雑になる
相続後に売却を進めるためには、相続人全員の同意が必要です。相続人間での意見の食い違いなどで遺産分割協議がまとまらないと、売却手続きが長引いたり、売却そのものができなくなるリスクもあります。事前に話し合いを持つことが重要です。

🔍 最適な選択をするためのポイント

【ポイント1】相続人の人数や関係性

まず、考慮すべきなのは、相続人の人数や関係性です。相続人が複数いる場合、特に関係が悪化している場合には、相続前の売却を検討することをおすすめします。関係性が悪い場合、相続後に相続人全員の合意が得られず、売却ができなくなる可能性もあります。また、相続前に売却を進めることで、遺産分割協議を避け、スムーズに手続きを進めることができます。

【ポイント2】税金の額

税金の額も重要な判断材料です。不動産と現金では相続税評価額が異なり、節税を最優先するのであれば、相続後に売却する方が有利な場合があります。しかし、生前に売却した場合は「マイホーム売却時の特別控除」を適用できます。

また、相続税だけでなく、譲渡所得税、管理費や固定資産税まで考慮することが大切になるため、専門家に相談しながら検討することをお勧めします。

それぞれの特例には期限があるため、売却を計画する際には、そのタイミングをしっかり確認しておくことが重要です。

【ポイント3】本人の意思

不動産の売却においては、最終的には本人の意思を尊重することが大切です。例えば、本人が「最期まで自宅で過ごしたい」と考えているのであれば、相続後に売却するのが１番適切です。

生前に不動産に関する希望を相続人がしっかりと確認し、その意思を尊重した方法で売却を進めることが、後々のトラブルを避けるためにも重要です。

不動産の売却タイミングは本人と相続人の状況に合わせて選択しましょう

不動産の売却タイミングには、相続前と相続後それぞれにメリットとデメリットがあります。税金面や相続人間の関係、本人の意思を考慮し、最適な選択をすることが大切です。

ご家族の状況や希望を最優先に考えたうえで「不動産の専門家」に相談することをおすすめします。

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