不動産売却時に知っておきたい税金と諸費用
「相続で不動産を所有したけど利用する予定がない」
「今より便利なところに住み替えたい」
「不動産を売却したいけど、税金や費用がどのくらいかかるのか不安…」
そんなお悩みをお持ちの方、少なくないのではないでしょうか？
売却を考えているけれど、手続きや費用についてお悩みの方に、
今回は不動産売却時にかかる税金や諸費用について、分かりやすく解説します。
特に、これからのライフステージに合わせて不動産の売却を考えている方にとって、役立つ記事になっていますので、ぜひ参考にしていただけますと幸いです。
1. 不動産売却時にかかる税金
まずは、不動産売却に関連する税金について見ていきましょう。
売却時にかかる税金をしっかり理解しておくことで、資金計画が立てやすくなります。
譲渡所得税
不動産を売却して発生した売却益を「譲渡所得」と呼び、譲渡所得に対して課税される税金を「譲渡所得税」と言います。不動産を売却した際にかかる最も大きな税金です。
- 譲渡所得の計算方法
売却金額 －（取得費 － 減価償却費）－ 諸費用 ＝ 譲渡所得
上記の計算式で算出します。
例えば売却金額から物件を取得した金額や、売却にかかる諸費用（仲介手数料や登記費用など）を引いた金額が譲渡所得となります。諸費用に算入できるものに関しては下記を参照ください。
- 譲渡所得税の計算方法
譲渡所得税の税率は、物件を持っていた期間によって異なります。5年以内に売却すると「短期譲渡所得」として、39%（所得税30%、住民税9%）の税率がかかります。一方、5年を超えると「長期譲渡所得」となり、税率は20%（所得税15%、住民税5%）に軽減されます。※その他復興特別所得税として2.1％を掛けて計算した額を申告・納付することになります。
登録免許税
登録免許税は不動産や会社などの登記を申請する際にかかる税金です。
売主の場合は、売却した物件に住宅ローンの抵当権が設定されていれば、売却資金でローンを完済したとき、その抵当権を抹消するため、「抵当権抹消登記」が必要で費用がかかります。
印紙税
不動産売却の際には、「不動産売買契約書」に印紙を貼り、消印をすることで納税する「印紙税」も必要です。これは契約書など一定の文書に課される税金で、売買金額によって税額が変わります。
例えば、売買価格が3,000万円の不動産を売却する場合は、契約書に1万円の印紙を貼る必要があります。
平成26年4月1日〜令和9年3月31日までの期間であれば、「軽減税率」が適用されます。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円を超え 50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え 100万円以下のもの | 1千円 | 500円 |
| 100万円を超え 500万円以下のもの | 2千円 | 1千円 |
| 500万円を超え１千万円以下のもの | 1万円 | 5千円 |
| １千万円を超え５千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| ５千万円を超え １億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| １億円を超え ５億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
| ５億円を超え 10億円以下のもの | 20万円 | 16万円 |
| 10億円を超え 50億円以下のもの | 40万円 | 32万円 |
| 50億円を超えるもの | 60万円 | 48万円 |
2. 不動産売却時にかかる諸費用
次に、不動産売却に伴う諸費用について見ていきましょう。
税金以外にも、売却に際していくつかの費用が発生しますので事前に把握しておくことが大切です。
仲介手数料
売却時に不動産会社に仲介を依頼すると、仲介手数料がかかります。
これは売却価格に応じて計算されます。
例えば、売却価格が3,000万円の場合、仲介手数料は約105万6千円（税込）になります。
（計算方法：3000万円×3％＋6万円＋税）
なお、金額によって計算式が変わりますので実際に売却の価格に合わせて算出します。
登記費用
不動産売買では登記手続きが必要になります。売主であれば抵当権抹消費用（銀行の担保が設定されている場合）、買主であれば所有権移転費用が発生します。登記手続きは司法書士に依頼することが一般的です。
売主の抵当権抹消費用の相場は約1～２万円程度です。（内容にもよります）
また登記上の住所が現住所と変わっていた場合にはその変更費用も発生します。こちらもおおよそ１万円程度です。
その他、売買条件の中で売主側で負担することが多い費用として、
①境界確定費用
②建物解体費用
です。買主側で行う条件での売買もありますが、引渡し後のトラブル防止のためにも売主側で対応することが多いです。
弊社ではこの費用のお見積りも対応しておりますので何なりとご相談ください。
3. 売却前に準備しておくこと
不動産を売却する前に、以上のことをしっかりと把握しておくことが重要です。
また税制優遇措置を確認することも大切です。例えば居住用不動産を売却する場合、「3,000万円の特別控除」を受けることができる場合があります。これにより売却益が最大3,000万円まで非課税となるため、税負担を大きく軽減できます。
この税制の優遇に関しては次回のブログで詳しくお伝えしていきます。
4. まとめ
不動産売却に伴う税金や諸費用は、事前にしっかりと把握しておくことで、安心して売却を進めることができます。
特に税金面では、譲渡所得税の軽減措置を活用することで、税負担を減らすことが可能です。
ココシェノン不動産では、お客様の状況をよくお聞きしお客様が不安の無いよう寄り添った対応をさせていただきます。ぜひお気軽にご相談ください。スムーズな売却をサポートいたします。
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