不動産売却で税金を抑えよう！最大3,000万円控除と軽減税率を徹底解説
前回のブログ「不動産売却時に知っておきたい税金と諸費用」では、ご自宅（居住用不動産）の売却時にかかる譲渡所得税やその計算方法について詳しく解説しました。
特に譲渡所得税は売却時にかかる最も大きな税金ですが、この税負担を大幅に軽減するための特別な制度「税制特例」があります。
「売却益が出たら税金が心配…」という方も、この特例を知っておけば安心です。
本記事では、ご自宅を売却する際に使える、2つの特例について「いつ、誰が、どういう条件で使えるのか」を分かりやすく解説します。
最大3,000万円が非課税に！「居住用財産の3000万特別控除」
ご自宅を売却して利益（譲渡益）が出た場合、その利益から最大3,000万円までを差し引く（控除する）ことができます。これにより、多くの場合、税金がゼロになるか、大幅に軽減されます。これは、マイホームを売却する人にとって最も大切な税制優遇です。
✅ この特例を使うための主な条件
☐売却する不動産：現在住んでいる家、または住まなくなった日から3年後の12月31日までに売る旧居であること。
☐売却相手：親子や夫婦などの特別な関係がある人（生計を一にする親族、内縁の妻/夫など）ではないこと。
☐その他の特例との併用：売却した年を含め、その前2年間で他のマイホームの特例（買い換え特例など）を利用していないこと。
☐家屋を取り壊した場合：家を取り壊して更地として売る場合は、取り壊しから1年以内に契約し、取り壊し後は駐車場などに貸していないこと。
💡 【注意】特例が使えない主なケース
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3000万控除を差し引いた後も譲渡所得が残る場合にはさらに税率が下がる！「軽減税率の特例」
上記の3,000万円特別控除に加えて、ご自宅の所有期間が10年を超えている方は、さらに税金の計算で有利になる「軽減税率の特例」を使うことができます。
この特例を適用すると、通常の税率よりも低い税率で計算されます。
具体的にどれくらい税率が下がるの？
通常、不動産の売却で出た利益に対する税率は約20%ですが、この特例を使うと、課税対象となる利益（課税長期譲渡所得金額）のうち、6,000万円までの部分に対して、税率が14.21%（所得税・住民税・復興特別所得税の合計）に下がります。
| 課税される利益（課税長期譲渡所得金額: A） | 特例適用後の税率 |
|---|---|
| 6,000万円以下 | 約14.21%（通常は約20%） |
| 6,000万円超 | 6,000万円を超える部分については約20% |
✅ この特例を使うための主な条件
☐所有期間：売却した年の1月1日時点で、ご自宅の所有期間が10年を超えていること。
☐売却相手：親子や夫婦などの特別な関係がある人（生計を一にする親族、内縁の妻/夫など）ではないこと。
☐売却時期：現在住んでいる家、または住まなくなった日から3年後の12月31日までに売却すること。
☐対象となる不動産：日本国内にある以下のいずれかの居住用財産であること。
- 現在自分が住んでいる家屋と、その敷地。
- 以前に住んでいた家屋（住まなくなった日から3年以内に売却する場合）と、その敷地。
- 家を取り壊した場合の敷地：
- 取り壊した年の1月1日時点で、敷地の所有期間が10年を超えていること。
- 取り壊しから1年以内に譲渡契約を結び、3年以内に売却すること。
- 取り壊し後、その敷地を駐車場などの他の用途に使っていないこと。
- 災害で家屋がなくなった場合の敷地：
- 災害があった日から、または住まなくなった日から3年以内に売却する場合。
☐その他：居住用3000万円控除以外の買換えや交換などの特例を受けていないこと
まとめ：賢い売却のためのチェックポイント
ご自宅を売却する際には、税制特例をうまく活用することで、税負担を大幅に軽減することができます。
✅3,000万円の特別控除：自宅を売却するには最大の節税特例です
✅軽減税率の特例：10年超所有している場合で3000万円控除後、残る譲渡益に対してもさらに節税となります。
これらの特例を正しく理解し、適切に申請することが、賢い不動産売却のポイントです。
ココシェノン不動産では、お客様の状況をよくお聞きし、お客様が不安の無いよう寄り添った対応をさせていただきます。ぜひお気軽にご相談ください。控除や軽減税率を最大限に活用した、スムーズな売却をサポートいたします。
「私の家は特例を使えるの？」「どうやって申請するの？」といった疑問も、ぜひお気軽にご相談ください。
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